2025년 6월 4일부터 비아파트의 경우 6년 단기임대주택으로 등록할 수 있습니다.(구청) 세제혜택을 보기 위해서는 반드시 주택임대사업자로 등록되어 있어야 합니다.(세무서)

지난 6월에 비아파트(연립·다세대 등)의 경우 임대주택으로 등록할 수 있는 법안이 시행되었습니다.

따라서 아파트가 아니라면 6년 임대주택으로 등록할 수 있습니다. 

 

임대주택으로 등록할 경우 보유세(재산세, 종부세 등)이 다소 줄어드는 반면 임대기간 중 임대료 상한(5%이내)이나 보증보험 가입의무 등의 번거로움이 있습니다.

 

그러나 보유기간 중 세부담을 다소 줄이기 위해서는 임대주택으로 등록할 수 있을 때 등록하는 것이 유리할 수 있습니다.

 

 

임대보증 가입시 인정 감정가 도입 및 공시가격 적용비율 조정

6월 4일부터 비(非)아파트(연립·다세대 등)에 적용되는 6년 단기등록임대주택 제도가 새롭게 시행됩니다. 

임대보증 가입 시 주택가격 산정방식으로 보증회사(HUG) 인정 감정가가 도입되고, 공시가격 적용비율은 주택유형·공시가격대별 125~190%로 조정됩니다.

 

 

임차인 퇴거시 원상복구비용 산출 및 부담기준 마련

첫째, 임차인이 퇴거할 때 임대사업자가 과도한 원상복구비를 요구하여 분쟁이 발생하는 것을 방지하기 위해 원상복구 대상의 선정과 수선비 산출에 관한 규정을 신설하였습니다.(「민간임대주택법 시행규칙」)

임대사업자와 임차인은 입주 및 퇴거시 상호 입회하에 시설물의 상태를 확인해서 원상복구 대상을 선정하고, 임차인 부담비용은 상호 합의하에 산출하되, 수선비는 실비를 기준으로 시설물의 경과연수에 따른 감가상각률을 계산하여 산출하도록 하였습니다.

 

둘째, 「민간임대주택법」에 따라 임대인이 신고한 임대차 계약 관련 서류의 허위 여부 등을 지자체 공무원이 제대로 점검할 수 있도록 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」에 따라 신고된 주택 임대차 계약의 신고 정보와 임차인이 직접 가입한 전세금반환보증 내역을 지자체 공무원이 활용할 수 있는 근거를 마련하였습니다.(「민간임대주택법 시행령」)

 

셋째, 기존에 임대사업자만 부기등기 말소 신청이 가능하여 민간임대 주택 말소 후에도 부기등기가 남아있어 불편을 겪는 사례가 있었으나, 지자체에서 직권 또는 이해관계인의 신청으로 부기등기의 말소를 법원에 촉탁할 수 있도록 하였습니다.(「민간임대주택법 시행령」)

 

 

비(非)아파트 6년 단기등록임대주택 시행

6월 4일(수)부터는 단기임대주택 등록이 가능하며, 해당 주택에 종부세합산배제, 양도세 및 법인세 중과배제 등 세제혜택*이 제공됩니다.

* (세제혜택 대상) 건설형 공시가 6억 이하, 매입형 4억 이하(비수도권 2억 이하)

** 법인세 중과배제는 건설형만 허용

 

 

임대보증 가입기준 중 주택가격 산정방법 개선 등

현재 등록임대사업자가 임대보증 가입시 주택가격의 산정방법으로 ➊감정평가액, ➋공시가격에 국토부 장관이 고시하는 비율을 곱한 금액, ➌보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격 중에서 택일하도록 하고 있는데, 감정평가액의 경우 감정평가 의뢰인인 임대사업자의 요구(압력 행사)로 감정평가액 부풀리기 등을 통해 전세사기 수단으로 악용되는 문제가 있었습니다.

 

또한, 공시가격에 적용하는 비율은 주택유형 및 가액별로 130%에서 190%까지 차등적으로 정하고 있으나, 일부 구간에서 과도하게 높다는 지적이 있었습니다.

이에 따라 우선 임대사업자의 영향력 행사를 통한 과다 감정평가 문제를 차단하기 위해  「HUG 인정 감정가」를 도입합니다. 

 

원칙적으로 공시가격 또는 보증회사가 전세금 반환 보증을 할 때 적용하는 주택가격을 우선 적용하되, 임대사업자가 공시가격 등이 실제 주택가격을 적절히 반영하지 못한다고 이의신청하는 경우 보증회사가 직접 의뢰하는 감정평가기관이 감정평가한 금액을 적용합니다.(「민간임대주택법 시행령」)

 

또한, 「공시가격 적용비율」은 주택유형 및 가액별 차등 구조는 유지하되, 해당구간별 공시가격 평균 현실화율을 감안하여 일부 과도한 구간은 소폭 조정합니다.(「공시가격 및 기준시가 적용비율」)

 

 

종부세 합산배제 받으려면 주택임대사업자로 사업자등록이 되어 있어야 합니다.

예를들어 주택과 상가 겸영 사업자인 경우 주택에 대해서 임대사업자로 등록되어 있더라도 사업자등록이 상가로만 되어 있다면 종부세 합산배제 혜택을 볼 수 없습니다.

즉 주택임대사업자에 대한 업종을 추가해야 합산배제 혜택을 보는데 불이익이 발생하지 않습니다.

 

주택과 상가 임대 겸영사업자의 경우 종부세 뿐만 아니라 종소세 신고시 주택임대업을 업종코드에 포함되어 있지 않을 경우 주택임대사업자 미등록 가산세가 부과될 수도 있으므로 주택임대업의 업종코드는 반드시 등록되어 있어야 합니다. 참고로 홈택스에서 사업자정정신고에서 업종코드 변경(여기에서는 부업종으로 추가하는 경우) 화면은 아래와 같습니다.