확정일자의 오해와 편견
주택이나 상가를 임대차 할 경우 확정일자를 받아두는 것이 유리하다는 사실은 상식적으로 잘 알고 있습니다.
하지만 실제 그 내용을 확인해 보면 나름 특이하고 주의해야 할 부분이 많습니다.
확정일자의 장단점에 대해서 구체적으로 살펴봅시다.
용어의 정의
'확정일자'란 임대차계약서의 존재사실을 인정하여 임대차계약서에 기입한 날짜를 말합니다.
원래 확정일자는 법률상 효력이 없지만 임차인 보호를 위해서 우리나라에서만 등기한 경우와 유사한 효력을 법에서 인정한 특이한 케이스 입니다.
법률 용어를 보게 되면 다소 생소한 효력과 대항력이라는 표현을 보게 됩니다.
이 용어를 살펴보면 아래와 같습니다.
1. 효력 (Effect / Validity)
'효력이 있다'는 것은 어떤 법률행위나 법률 효과가 법적으로 유효하게 인정되어 권리가 발생하고 효력이 나타나는 상태를 말합니다.
예를 들어, 부동산 매매 계약이 유효하게 성립하여 소유권이전의 효력이 발생하는 경우입니다.
'효력이 없다'는 것은 법률행위가 처음부터 유효하지 않아 법률 효과가 발생하지 않거나, 발생했던 법률 효과가 나중에 소멸된 상태를 말합니다.
예를 들어, 계약이 무효인 경우 효력이 없습니다.
2. 대항력 (Ability to Assert / Right to Oppose)
'대항할 수 있다'는 자신의 권리나 법률관계를 제3자에게 주장하여 그 제3자가 그 사실을 인정하게 하는 힘을 의미합니다.
예를 들어, 임차인이 대항요건을 갖추면 새로운 집주인에게도 임차권을 주장할 수 있는 것입니다.
'대항할 수 없다' 자신의 권리를 제3자에게 주장해도, 제3자가 그 권리를 인정하지 않아 자신의 주장이 받아들여지지 않는 상황입니다.
예를 들어, 채권 양도 후 양도 통지가 없으면 채무자나 제3자에게 그 채권 양도의 사실을 대항할 수 없습니다.
3. 차이점
효력 vs 대항력: '효력'은 법률관계 자체의 유무(법률 효과가 발생하는지 여부)를 나타내고, '대항력'은 유효한 법률관계를 제3자에게 주장할 수 있는지의 여부(제3자에게 자신의 권리를 관철할 수 있는지)를 나타냅니다.
관계: 법률행위에 효력이 있다고 해서 항상 제3자에게 대항할 수 있는 것은 아닙니다.
예를 들어, 채무자가 채권양도에 대해 이의를 보류하지 않고 승낙하면, 양수인은 채무자에게 채권양도 전에 양도인에게 대항할 수 있었던 사유로 대항할 수 없게 되지만, 이는 채권 자체의 효력이 사라진 것이 아니라 제3자(채무자)에게 주장하지 못하게 됩니다.
확정일자의 효력
1. 대항력(확정일자와 무관)
건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 사업자등록(주민등록)과 인도(점유)를 한 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
대항요건은 말소기준권리에 앞서서 대항요건을 갖출 때 대항력이 생깁니다.
대항력은 전입과 점유 중 늦은 날 다음날 '0'시에 효력이 발생합니다.
말소기준권리는 은행에서 담보대출만 받았다면 근저당설정일이 될 것입니다.
즉, 근저당설정일보다 먼저 등록과 인도(점유)를 했다면 경매진행시 가장 먼저 보증금을 회수할 수 있습니다.
2. 우선 변제권
우선변제력은 법원에서 후순위 채권자보다 먼저 돈을 받을 권리를 의미합니다.
앞의 대항력은 확정일자를 받지 않아도 발생하지만 우선변제효력은 확정일자를 받고 전입(점유)를 유지해야 발생합니다.
즉, 경매 등이 진행될 경우 경매 개시 전까지 방 빼지 말고 있어야 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있습니다.
3. 최우선변제권
보증금 중 일정액을 먼저 배당받을 수 있는 권리를 의미합니다.
부동산의 매각대금에서 보증금 중 일정액을 매각대금의 1/2 범위 안에서 다른 담보물권보다 최우선하여 변제 받을 권리를 말합니다.
4. 계약갱신요구권
임차인이 임대차기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 임대인은 이를 거절하지 못합니다.
5. 임대료 인상 억제
임대료 인상 한도와 보증금을 월세로 전환할 때 전환율이 제한됩니다.
상가의 환산보증금
상가의 확정일자를 신청할 경우 월세에 100을 곱한 금액과 보증금의 합계가 환산보증금 이내인 경우만 확정일자를 받을 수 있습니다.
즉, 서울은 9억이고 부산은 6억 9천만원입니다.
그런데 조금만 좋은 위치라면 보증금은 쉽게 이 금액을 넘습니다.
보증금이 1억이더라도 월세가 800만원 이상이라면 서울에서는 확정일자를 받을 수 없고, 부산의 경우 보증금 1억이라면 월세가 590만원을 초과하면 확정일자를 받을 수 없습니다.
즉, 확정일자는 소규모 상가에만 해당이 됩니다.
무조건 확정일자를 받을 수 있는 것이 아닌 것입니다.
금액을 확인하지 않고 확정일자를 받으러 가면 대부분 그냥 돌아와야 합니다.
주택의 확정일자
주택의 경우 환산보증금이 아닌 보증금만을 기준으로 확정일자를 받을 수 있습니다.
서울의 경우 1억 6500만원이하인 경우이고, 부산의 경우 8500만원 이하인 경우입니다.
즉, 주택의 경우에도 소규모 영세한 경우에만 확정일자 혜택을 받을 수 있습니다.
최우선변제액
확정일자를 받더라도 상가의 경우 소액임차인에 해당될 경우 최우선변제액만을 우선 변제 받을 수 있습니다.
우선 변제액은 경매 등에서 낙찰 될 경우 다른 담보채권보다 먼저 받을 수 있습니다.
그러나 상가의 소액임차인은 서울은 6500만원이하인 경우이고, 부산은 3800만원 이하인 경우에만 해당됩니다.
그리고 소액임차인에 해당되더라도 최우선 변제액은 서울은 2200만원, 부산은 1300만원 정도에 불과합니다.
주택의 경우 최우선변제액은 서울은 5500만원, 부산은 2800만원에 불과합니다.
최우선변제액 기준일은 임대차계약일이 아닙니다.
최우선변제액이 다른 담보채권보다 우선 변제되지만 그 금액이 아주 적습니다.
그리고 환산보증금과 소액임차인 및 최우선 변제액을 볼 때 중요한 부분은 임대차계약 시점이 아니고 등기부등본 상 최초 담보물건 설정일이라는 사실을 확인해야 합니다.
만일 은행에서 부동산 담보대출을 받았다면 근저당설정일이 될 것입니다.
즉, 최우선변제액은 경매에 낙찰될 경우 담보채권보다 우선변제되므로 은행은 최우선변제액은 무조건 회수 불가능한 채권으로 보아야 할 것입니다.
그래서 부동산을 담보로 은행에서 대출을 받을 경우 은행에서는 최우선변제액을 차감해서 대출금액을 결정합니다.
흔히 이것을 '방공제'라고 표현합니다.
결국 최우선변제액을 시행일 기준으로 확정하는 것은 채권자보호의 일종이라고 생각할 수 있습니다.
은행이 대출하는 시점에서 추후 임대차 계약이 발생할 경우 회수불가능한 채권이 얼마인지 대출시점에 확정할 수 있도록 하기 위한 것입니다.
확정일자 vs 전세권
“만일 건물주가 세금체납이나 소송 등으로 압류가 되면 임차보증금을 떼일 수도 있지 않을까?”하는 걱정이 되는 것은 당연한 현실이다. 그런 경우를 대비해서 전세권등기와 확정일자가 있는데 이에 대해서 구체적으로 살펴보면 다음과 같습니다.
첫 번째 전세권등기와 확정일자는 경매나 공매의 경우에만 효력이 발생하기 때문에 매매의 경우에는 아무런 효력이 없습니다.
즉 임차인의 임대인으로부터 건물을 인도(입주)받고, 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음 날부터 대항력이 발생하므로 건물의 소유권이 제3자에게 이전되는 경우에도 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 있습니다.
두 번째 경매가 진행되어 배당을 받을 때에 한해서는 확정일자나 전세권등기나 우선변제권이 똑같이 주어지기 때문에 사실상 차이가 없습니다. 전세권등기는 여러 역할을 하지만 임차인 입장에서 보증금 보호라는 측면에서만 본다면 우선변제 권한이 관건인데 전세권등기나 확정일자나 큰 차이가 없습니다.
세 번째 전세권등기나 확정일자가 보증금을 100% 보전해 주는 제도는 아닙니다. 경매 시 배당자격에서 좀 더 유리한 위치를 차지하기 위해 전세권등기와 확정일자를 받는 것이지 보증금 자체를 지켜주는 것은 아닙니다. 전세권 등기나 확정일자를 받아 두면 임차건물이 경매 또는 공매되는 경우 후순위 담보권자나 일반 채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있을 뿐입니다.
네 번째 전세권등기는 보증금을 돌려받지 못할 때 별도의 소송절차 없이 바로 경매를 진행 가능하다는 장점이 있을 뿐 경매 시 배당받을 때는 오히려 확정일자 보다 불리한 점이 있습니다. 즉, 전세권등기는 건물에만 설정이 가능하기 때문에 토지매각에 대해서는 배당의 자격이 주어지지 않으며, 배당신청에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 나머지 금액은 낙찰자에 대해 청구할 수 있습니다. 반면 확정일자는 건물매각에서 보증금을 전부 돌려받지 못하면 토지에 대해서도 그 권리를 행사할 수 있으며, 확정일자를 받은 선순위임차인의 경우는 배당신청과 낙찰자에 대해서 동시에 권리행사를 할 수 있습니다.
추가적으로 전세권설정과 확정일자의 차이점에 대해서 알아보면 다음과 같습니다.
첫 번째 확정일자의 경우 환산보증금이 상가임대차보호법의 금액을 초과하지 않을 경우 관할세무서에서 사업자등록을 하고 나서 임대차계약서(원본)를 세무서 민원실에 제시하면 추가 비용없이 확정일자 신청이 되는 반면, 전세권등기는 임대인의 협력 없이는 불가능하고 등기비용이 소요되고 절차가 복잡합니다.
두 번째 임대차계약이 변경이나 갱신된 경우에 확정일자를 다시 받아야 한다. 임대차계약의 연장 시에 보증금만 증가되는 경우는 임차인은 사업자등록정정신고 및 새로운 임대차계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
결국 전세권등기와 확정일자의 효력은 큰 차이가 없지만 상가임대차보호법상의 금액을 초과할 경우 전세권등기를 하여야 하지만 그렇지 않으면 확정일자를 받는 것이 간편하다고 할 수 있으며, 이 경우에도 우선변제 받을 수 있는 보증금은 상한선이 있다는 것을 알아야 할 것입니다.
확정일자의 한계
출처 입력 확정일자는 익일 효력이 발생합니다.
근저당의 경우 바로 효력이 발생하는 것과 다소 차이가 있습니다.
물론 하루도 안되는 시간의 차이이지만 이것을 노리고 사기 치는 사람이 있다는 사실에 주의해야 합니다.
즉, 확정일자를 신청하는 시점에는 근저당 즉, 대출이 없었는데 신청 후 은행에 근저당으로 대출을 받은 경우 확정일자는 근저당보다 후순위가 됩니다.
확정일자가 최우선변제대금을 제외하고는 일반 담보채권과 비슷하게 처리되므로 경매가 진행될 경우 보증금의 대부분은 회수가 불가능하다고 보아야 합니다.
그리고 확정일자를 신청하기 위해서는 소규모 부동산만 가능하기 때문에 일정 규모 이상이 되면 처음부터 확정일자 신청이 불가능합니다.
그래서 만일 경매에 넘어갈 경우 보증금 만큼 월세와 관리비를 체납하고 버티는 것이 현실적인 경우가 많습니다.
확정일자는 계약서 원본이 있어야 합니다.
그래서 상가의 경우 세무서에서 사업자등록을 한 경우 임대차계약서 원본을 가지고 있어야 확정일자를 받을 수 있습니다.