주택임대소득 종합소득세 절세 방법을 확인해 봅시다.

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세금죽이기 2025. 5. 18. 09:00

주택 수를 꼼꼼히 확인합시다.

공동소유 주택은 원칙적으로 최다지분자의 소유주택으로 계산하나, 세법개정으로 2020년 귀속부터는 아래 중 어느 하나에 해당할 경우 소수지분자의 주택수에도 가산합니다.

1.해당 주택에서 발생하는 임대소득 수입금액(주택의 총 임대수입금액 × 지분율)이 연간 600만원 이상

2.기준시가가 12억원을 초과하는 주택의 30%를 초과하는 공동지분을 소유(기준시가 12억원과 지분율 30%는 과기간 말일 또는 양도일 기준으로 판단)

본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우 부부합산하여 주택 수를 계산하지만, 동일 주택이 부부 각각의 주택수에 가산된 경우 아래 순서에 의해 부부 중 1인 소유주택으로 계산합니다.

1.부부 중 지분이 더 큰 자

2.지분이 동일한 경우, 부부사이의 합의에 따라 소유주택에 가산하기로 한 자

김국세는 4채의 주택을 공동소유하고 있으나, 모두 소수지분으로 과세대상 판단 시에는 주택 수에 포함되지 않음

(주택 수 0채) * 박타인 3채, 최삼자 2채(인천 주택은 박타인과 최삼자의 주택 수에 모두 포함)

단, 주택별로 김국세에게 귀속되는 임대수입금액이 6백만원 이상인 주택이 있거나 부산과 대구 주택의 기준시가가 12억원을 초과할 경우 해당 주택은 김국세의 주택 수에 포함하여 계산함

주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우 주택임대소득은 종합과세(세율 6∼45%)와 분리과세(세율 14%) 중 선택 가능합니다.

※ 아래 사례는 주택임대소득의 종합과세 또는 분리과세 여부에 따라 세액을 단순 비교한 것으로 다른 소득자의 인적공제 대상 가능 여부, 건강보험료 등은 고려하지 않은 것입니다.

(주택임대업 외의 다른 종합소득금액에는 연말정산한 근로소득금액도 포함됩니다.)

｢소득세법｣에 따른 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따른 임대사업자등록을 모두 하고 일정 요건을 충족하는 경우 분리과세 필요경비율1)과 공제금액2)에 혜택이 있으며, 소형주택 임대사업자에 대한 세액감면3)을 받을 수 있습니다.

1. 필요경비율 : 미등록 50%→등록 60%

2. 공제금액 : 미등록 2백만원→등록 4백만원

3. 감면율 : 감면대상 소득세의 30%(2호 이상 임대 시 20%), 장기일반민간임대주택 등은 75%(2호 이상 임대 시 50%)

다만, 감면 등을 받은 후 의무임대기간을 준수하지 않은 경우 감면 등을 받은 세액과 이자상당액을 납부하여야 합니다.

【가정】

주택임대소득 외의 다른 종합소득금액은 2천만원 이하

①은 세무서와 지방자치단체 모두 등록한 경우로서 필요경비 및 공제금액 혜택요건과 감면요건 충족

사업자등록 등 우대요건을 충족한 경우 결정세액은 14만원(장기), 39.2만원(단기)으로 등록하지 않은 경우 112만원 보다 유리(소득세만 비교한 결과임)